剑阁县住房和城乡建设局对县政协十一届委员会第76号提案答复的函

B类

同意对外公开

李林元委员：

你提出的《关于物业管理存在问题的建议》（第76号提案）收悉，现答复如下：

一、物业管理企业整体经营水平不高的问题

随着房地产行业的蓬勃发展，物业服务企业的数量不断增长，物业行业在地方经济发展、带动就业等方面做出了积极贡献，但也存在体量较小、投入能力低、从业人员文化程度不高等问题。主要原因如下：

（一）老旧小区物业费收益低

我县城区的老旧多层小区物业服务费一般在0.38元-0.4元/平米，高层小区物业费一般在0.70元-1.0元/平方米，收入低微，根本不能保障小区的正常运行，且因工资低，从业人员都是老人或残疾人，难以真正达到物业服务的目的，加之老旧小区基础设施老旧，缺乏有效的解决手段。

（二）物业管理过程中矛盾突出

一是业主违章搭建或擅自变更房屋使用性质，应由政府的相关职能部门予以纠正，但现实是要求物业企业进行纠正，最终导致物业企业与业主产生矛盾；二是高层建筑“二次供水”费用收益是自来水公司，而设备运行和维护费用是各物业企业承担，垃圾清运费现由自来水公司向业主代收，但用于垃圾清运的垃圾桶却由物业企业负责，而且每天还要将装满垃圾的垃圾桶送到指定地点，这些费用对低利润的物业企业也增添了更多的经营成本；三是开发商遗留问题得不到有效解决，业主把不满情绪转嫁到物业服务企业身上，甚至连开发商没有及时办理房产证也会成为业主不交物业费的理由；四是业委会不依法履职，目前没有相关职能部门能对业主委员会及其成员的具体行为进行有效监管，导致业委会权利无限放大，在日常的物业管理活动中，以权谋私，导致物业企业处处受制，严重影响了物业企业的生存发展。

（三）物业费用标准过低

我县物业服务收费标准仍参照“剑物价〔2005〕30号关于印发《剑阁县物业服务收费管理实施办法》的通知”执行，近20年时间由于人工、物价上涨但物业服务收费仍然保持在低廉的水平上，导至物业企业经营困难。

二、业主和监督单位的监督机制不健全。

因物业行业直接面向业主服务，涉及千家万户，我局高度重视行业的监督和管理，加之近年来受新冠疫情的影响，使得县住建局、基层政府和社区就物业工作产生更多交集，工作联系更为密切，配合更默契，监督管理更严格。近年来我局多次对全县物业小区进行全面摸排查，涉及疫情防控、消防安全、小区业主大会（业主委员会）成立情况、物业日常管理，会同属地政府或社区进小区督查物业管理工作、指导协调处理相关事宜，会同县发改局对全县物业小区收费情况进行摸底。每一次巡查和走访都会形成书面材料将结果报送上级部门，好的方面予以树立榜样加以表彰，不好的方面发出整改通知责令整改，拒不整改的提交相关执法部门予以处罚。

目前，我县共有63个物业小区，其中已成立业主委会的小区20个，委托物业企业管理的小区21个。业主的物业意识相对不强，多数小区采用业主自治的方式管理，不存在物业公司的选聘。部分小区虽然有物业企业管理，但是并没有按照相关法律法规的要求签订合同和备案审批，我局已开展对辖区内在营物业企业全面清查，对未签订合同履行备案和审批的物业企业责令其立即整改，拒不整改的予以处罚和扣分。

三、改进措施

（一）加大宣传力度。大力推行《民法典》精神，提高业主对自身权利的了解，积极宣传《关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》规定，提高业主公开招投标选聘物业企业的意识，摒弃以往各种陋习，力争做到公开、透明。

（二）整顿物业从业人员。积极与相关部门配合，加大督查和执法力度，督促物业企业按照《物业管理条例》规定，做到持证上岗，尤其是消防安全员和特种设备安全管理员及水电工程人员，打消侥幸心理，促使物业企业提高安全意识和管理责任感。

（三）物业收费标准公示。督促物业企业按照物业合同的约定或者政府指导价格，将物业费及相关费用的收费标准向全体业主公示，对存在乱收费和收费不合理的物业企业，责令其退款并予以处罚、全网通报和扣分，信用分低于60分的物业企业，不得参与物业项目招投标。

感谢您对住建工作的支持和理解，祝您工作顺利，生活愉快！