剑阁县住房和城乡建设局对县政协十一届二次会议第104号提案答复的函

B类

同意对外公开

剑住建函〔2022〕37号

何佳蔚委员：

你提出的《关于加强住宅小区电梯安全规范管理的几点建议》（第104号提案）收悉，现答复如下。

一、物业服务企业准入管理

按照《四川省住房和城乡建设厅关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》规定：物业小区总建筑面积5万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位应当进行公开招标和邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业。总建筑面积5万平方米以下、2万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位可以采取邀请招标的方式选聘物业服务企业。总建筑面积2万平方米及以下的新建商品住宅项目，经市、县住房城乡建设主管部门同意，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的参照执行。

目前，物业行业已全面取消了等级资质，我县共有53个物业小区，其中已成立业主委会的小区20个，委托物业企业管理的小区21个，其它小区采用社区管理、业主自治的方式管理。个别小区虽然有前期物业企业管理，但是并没有按照相关法律法规的要求签订合同和备案审批，我局已着手全面清查辖区内新建楼盘，在前期物业企业的招聘上，对未履行收费标准备案和审批的物业、开发商及前期物业，责令其立即备案审批，拒不整改的对其处罚和扣分，后期新开发楼盘前期物业必须严格按照规定审批方可入场。同时加大物业法律法规和相关政策的宣传力度，提高业主对自身权利的了解，大力推广《民法典》第278条（选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由全体业主共同决定）精神，增强公开招投标选聘物业企业的意识，摒弃以往各种陋习，全力做到公开、透明。

二、物业行业的行政监管

根据《物业管理条例》（2018修正）国务院令第698号第5条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。2022年，我局多次对全县物业小区进行全面摸排查，涉及疫情防控、消防安全、小区业主大会、业主委员会成立情况、物业日常管理，会同发政局、属地政府、社区进小区督查物业管理工作，指导协调处理相关事宜，对全县物业小区收费情况进行摸底。每一次巡查和走访都会形成书面材料将结果报送上级部门，好的方面予以树立榜样加以表彰，不好的方面发出整改通知责令整改，拒不整改的提交相关执法部门予以处罚。

三、物业企业管理责任不清的问题

根据《四川省物业管理条例》47条相关规定：物业服务内容包括建筑物共有部位的维护和管理；共有设施设备的日常运行、维护管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范以及其他物业服务合同约定的事项。物业企业应按照法律规定和合同约定履行职责，业主应按照法律规定和合同约定的价格按时缴纳物业费。

在实际工作中，由于业主和物业公司之间职责界定不清，物业公司服务质量差，维护维修不及时，管理混乱，物业费收取困难等原因，造成行业矛盾突出，为促进良性循环，缓解业主和物业企业之间的矛盾，我局将加强行业管理，加大法律法规和相关政策的宣传力度，增强物业企业的责任感、服务意识和业主的物业意识，对管理松懈，服务意识极差又拒不整改的物业企业予以处罚和淘汰。

四、物业从业人员

根据《物业管理条例》规定，物业从业人员应做到持证上岗，尤其是消防安全员和电梯等特种设备安全管理员及水电工程人员，目前，由于物业从业人员培训不到位、工资成本高等原因，大多数企业未达到规定要求，为此我局将会同有关部门，加大督查和执法力度，督促物业企业提高安全意识和管理责任感。同时加强行业指导，加大政策宣讲，呼吁广大业主按时缴纳物业费，保障足够的资金维持正常运营，共建和谐宜居小区。

五、电梯管理及安全

根据《中华人民共和国特种设备安全法》规定，电梯的安装、改造、修理，必须在施工前将拟进行的特种设备安装、改造、修理情况，书面告知直辖市或者设区的市级人民政府负责特种设备安全监督管理的部门，审批通过后方可实施。电梯制造单位、使用单位或者其他委托方须依照法律规定执行。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。

电梯作为业主共有的公共设施设备，2/3以上业主共同决定电梯改造修理，业主共同承担相应费用。电梯使用期间，须按照要求每年申报年检，年检合格方可继续使用，电梯使用单位必须聘请专业维保单位进行日常维护维修，使用单位配备持证安全员协助维保单位工作。

剑阁县住房和城乡建设局

2022年6月21日